STJ reconhece a validade de cláusula de corretagem em contrato de compra e venda de imóveis

*Por Mônica Monteiro Porto

Em decisão unânime, a Segunda Seção do STJ reconheceu a validade de cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a corretagem na venda de imóveis.

O julgamento também decidiu sobre Taxa Sati e prazo prescricional para ajuizamento das ações que versem sobre abusividade das cobranças.

1) Comissão de Corretagem:

De acordo com o Ministro Sanseverino, relator do julgamento, a prática, usualmente adotada pelo mercado, não implica em venda casada e não traz prejuízos ao consumidor, desde que a obrigação seja previamente informada ao comprador, de modo que fique claro o valor do imóvel e o valor da comissão, tese, aliás, que viemos defendo (PORTO, Monteiro Mônica. Comissão de corretagem na compra e venda de imóveis: responsabilidade do vendedor ou do comprador?. Coord. Renato Vilela Faria e Leonardo Freitas de Moraes e Castro. Operações Imobiliárias: Estruturação e tributação. Ed. Saraiva, 2016.)

2) Taxa de Serviço de Assessoria Técnico Imobiliária (Sati):

Como já era esperado, em relação à Taxa SATI, cobrada pelas construtoras a título de remuneração dos advogados pela elaboração dos contratos, o colegiado entendeu que a cobrança é abusiva, confirmando posicionamento já adotado pela jurisprudência dos Tribunais.

3) Prescrição:

O STJ decidiu também pelo prazo prescricional de três anos para o ajuizamento de ações que questionem a abusividade nas cobranças.

A decisão foi proferida em sede de julgamento de recursos repetitivos (REsp 1.551.951 / REsp 1.599.511 / REsp 1.551.956 / REsp 1.551.968). De acordo com o novo CPC, isso significa que todos os processos pendentes e futuros que versem sobre essas questões deverão ser julgados de acordo as teses firmadas.

* Mônica Monteiro Porto é mestre em Direito pela PUC/SP, professora assistente na PUC/SP, advogada e sócia do escritório Monteiro Porto Advogados.

 

A NOVA REGRA PARA COBRANÇA DE TAXA CONDOMINIAL

Medidas eficientes do Síndico quanto à cobrança! Qual o procedimento judicial, prazo para pagamento e os riscos do devedor?

* Por Michel Monteiro

 

Introdução:

 

O novo Código de Processo Civil, instituído pela Lei n° 13.105/2015, alterou, substancialmente, o procedimento judicial de cobrança da taxa condominial em atraso, que, por seu turno, será mais incisivo que o procedimento anterior à nova lei. Ou seja, o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, consoante a nova lei, tem natureza de título executivo extrajudicial. (art. 784, X).

 

Isso significa que o Síndico poderá utilizar de um instrumento jurídico mais eficiente para satisfação do crédito em favor do Condomínio, capaz de diminuir, expressivamente, a inadimplência condominial.

 

Este novo procedimento reforça a disposição do art. 12, §2°, da Lei n° 4.591/1964, o qual, ao tratar das despesas condominiais, prevê: “cabe ao síndico arrecadar as contribuições competindo-lhe promover, por via executiva, a cobrança judicial das quotas atrasadas” (Primeiros Comentários ao Novo Código de Processo Civil – Artigo por Artigo / Coordenação Teresa Arruda Alvim Wambier – 1ª Edição, Ed. Revista dos Tribunais, 2015. Pág. 1134).

 

Do Novo Procedimento e Consequências Jurídicas:

 

- Execução de Título Extrajudicial, Prazo para Pagamento

 

Com a propositura da ação judicial, o devedor será citado para pagar a dívida no prazo de 3 (três) dias, contados da data do efetivo recebimento da respectiva citação, sob pena de penhora de seus bens.

 

- Penhora de Bens

 

A constrição judicial sobre o patrimônio do devedor poderá recair sobre os seus ativos financeiros, automóveis, ou até mesmo, sobre o próprio imóvel do conjunto condominial, ainda que seja configurado como “bem de família”.

 

A título de informação, o bem de família é o nome dado ao único bem imóvel da família, utilizado para sua moradia e protegido pela impenhorabilidade, nos termos do artigo 1º da Lei 8009/90. Contudo, o posicionamento do Superior Tribunal de Justiça, faz a supressão da referida blindagem patrimonial, permitindo-se a penhora do bem de família em razão da dívida de condomínio.

 

- Acréscimo à Dívida Condominial

 

O juiz, após receber a petição da execução da dívida condominial, fixará os honorários advocatícios de 10% (dez por cento) sobre o saldo devedor, a serem pagos pelo condômino inadimplente.

 

O acréscimo dos honorários advocatícios, poderá ser reduzido pela metade em caso de pagamento integral da dívida, desde que seja realizado no prazo de três dias da citação.

 

Não obstante, o devedor ficará suscetível a outros encargos, como por exemplo: i) acréscimo das despesas e custas processuais; ii) inclusão do nome ao cadastro dos órgãos de proteção ao crédito; iii) averbação da execução no registro de imóveis, de veículos ou de outros bens sujeitos a penhora, etc.

 

Conclui-se que, o devedor não terá o mesmo fôlego que anteriormente lhe permitia a instrução probatória do processo de conhecimento, cuja natureza procedimental dava condições ao condômino de priorizar o pagamento de outras dívidas, ao contrário do processo executivo instituído pelo Novo Código de Processo Civil, que, sem dúvida, colocará a dívida condominial em primeiro plano.

 

Michel Monteiro – Advogado atuante na área de Direito Civil, especialista em Direito Imobiliário e Registral; Pós Graduado em Direito Imobiliário pela PUC/SP; sócio do Escritório Monteiro Porto Advogados.

michel@monteiroporto.com.br

TAXA CONDOMINIAL – O CONDOMÍNIO COBRARÁ DO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR OU DO VENDEDOR?

Qual a influência da Imissão na Posse sobre a responsabilidade do pagamento da taxa condominial?

 

Por Michel Monteiro

 

O presente artigo expõe, brevemente, sobre uma questão jurídica acerca da identificação do responsável pelo pagamento da taxa condominial em circunstâncias de dúvida por parte do Condomínio.

Certamente, o Condomínio cobrará àquele que estiver formalmente configurado como proprietário do imóvel. Mas, em alguns casos poderá ocorrer dúvida quanto ao legítimo proprietário para efetivar-se a cobrança, mesmo consultando previamente os registros imobiliários oficiais.

Tratam-se de situações que ocorrem de diversas formas, no entanto, seguem algumas lustrações de fatos mais comuns:

 a) “A” promove a venda do imóvel condominial para o comprador “B” por meio de instrumento particular de compromisso de venda e compra (contrato). Nesta hipótese, i) não há registro do contrato na matrícula do imóvel, ii) não há registro no cadastro condominial, iii) e, tampouco, “B” se apresenta ao Condomínio como proprietário.

 b) No registro da matrícula do imóvel consta “A” como proprietário, porém, no cadastro da administração condominial consta “B”.

Para o desdobramento jurídico com relação ao responsável pelo pagamento do débito condominial deve-se compreender que a obrigação da taxa condominial é estritamente vinculada ao imóvel. Ou seja, o débito de condomínio acompanha a respectiva propriedade, por isso, o saldo em aberto será transmitido automaticamente ao novo proprietário. É a força do instituto jurídico da obrigação “propter rem”, palavra em latim com o significado “em razão da coisa”.

Portanto, ainda que haja previsão contratual determinando a responsabilidade do comprador (novo proprietário) ao pagamento da taxa condominial somente a partir da data da assinatura do contrato, o Condomínio não está vinculado à relação jurídica estabelecida entre as partes. Desta forma, os débitos condominiais anteriores ao compromisso de venda e compra serão de responsabilidade do novo proprietário.

Até aqui compreendemos, basicamente, que a taxa condominial persegue a propriedade por toda a sua existência, motivo pelo qual, o débito de condomínio enquanto não liquidado ficará vinculado ao imóvel mesmo com as incidências de transferências do titular da respectiva propriedade.

Desta forma, para a cobrança da taxa condominial é fundamental que o Condomínio se certifique de forma inequívoca sobre a legitimidade passiva. Significa dizer que, em caso dúvida, a diligência em busca do real proprietário deve ir além da mera pesquisa por meio de certidão de propriedade expedida pelo cartório de registro de imóveis.

Para tanto, o Condomínio deve ater-se às circunstâncias fáticas-jurídicas capazes de identificação do responsável pelo pagamento da taxa condominial, quais sejam:

- Ciência do Condomínio acerca da transação inerente à propriedade com dívida condominial.

Nesse caso, o Condomínio terá conhecimento da alienação da propriedade, e consequentemente, viabilizará a cobrança em face do compromissário comprador, mesmo que não tenha sido promovido o registro do contrato ou escritura pública na matrícula do imóvel perante o competente cartório, ora fator predominante para identificação do devedor.

- Imissão na Posse.

Em síntese, a imissão na posse trata-se do ato judicial que confere ao interessado a posse da propriedade condominial a que faz jus.

Nesse sentido, a cobrança recairá sobre a pessoa que obtém relação jurídica material com a propriedade, independente, se há ou não registro de sua titularidade de proprietário do imóvel no folio real (registro de imóveis).

Conclui-se que, a responsabilidade pela taxa condominial está atrelada não pelo registro do compromisso de venda e compra, mas pela relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse e pela ciência do credor acerca da transação.

Para a recuperação do crédito condominial é essencial que seja promovido com rigor aos procedimentos jurídicos, só assim será alcançado o resultado inicialmente pretendido.

 

 

Michel Monteiro – Advogado atuante na área de Direito Civil, especialista em Direito Imobiliário e Registral; Pós Graduado em Direito Imobiliário pela PUC/SP; sócio do Escritório Monteiro Porto Advogados.

michel@monteiroporto.com.br

13º SALÁRIO DO EMPREGADO DOMÉSTICO – 07/01/2015: PRAZO PARA RECOLHIMENTO DOS ENCARGOS TRABALHISTAS INCIDENTES

Por Barbara Corban*

O prazo para recolhimento dos encargos trabalhistas incidentes sobre o 13º salário dos empregados domésticos se encerrará no próximo dia 07 de Janeiro. Até lá, o empregador doméstico deverá acessar o portal do e-Social, site criado para operar o sistema do Simples Doméstico – responsável pela unificação do recolhimento dos tributos e encargos trabalhistas.

O 13º salário, por se tratar de verba de caráter salarial (e não indenizatório), deve ser computado no cálculo do INSS (8 a 11% do empregado e 8% do empregador), FGTS (8%), indenização pela demissão imotivada (3,2%) e seguro contra acidente de trabalho (0,8%). Ou seja, até o dia 07/01/2016, o empregador deverá recolher os encargos trabalhistas incidentes sobre o 13º salário, além dos encargos mensalmente incidentes sobre o salário.

Como o 13º salário geralmente é pago em duas parcelas – uma até Novembro e outra em Dezembro – já no boleto referente à competência de Novembro/2015 era possível incluir o recolhimento do FGTS sobre a metade do 13º. Agora, no boleto da competência de Dezembro, com vencimento em 07/01/2016, é cobrada a outra metade. O INSS sobre o 13º salário, diferentemente, deve ser pago de uma única vez, também até o dia 07/01/2016, mediante a emissão de guia própria no portal do e-Social.

Apesar da explicação detalhada, o sistema do e-Social é didático e o cálculo e emissão das duas guias é feito de forma automática. Basta o pagamento de ambas as guias no prazo correto.

*Barbara Corban é advogada especialista em Direito do Trabalho e sócia do escritório Monteiro Porto Advogados.

A Valorização Dos Precedentes No Novo CPC E Seu Impacto nos Distratos De Compromisso de Compra e Venda de Imóveis

Por  Mônica Monteiro Porto*

A respeito do oportuno artigo “ A injustiça dos distratos” publicado em 01/11/2015, no jornal Folha de São Paulo, cumpre-nos manifestar nossa preocupação no que se refere aos impactos da valorização dos precedentes judiciais do Novo Código de Processo Civil, que entrará em vigor dia 18/03/2016, nos distratos de compromisso de compra e venda de imóveis.

O artigo abordou de forma esclarecedora os efeitos nocivos, notadamente no que diz respeito ao desequilíbrio entre as partes gerado pelo aumento dos distratos de compromissos de compra e venda imotivados por parte do comprador, chancelado pelo Judiciário, que obriga a incorporadora ressarcir o comprador com correção monetária desde o reembolso das parcelas, tudo acrescido de juros a partir da citação, e ainda arcar com os compromissos já assumidos para concluir as obras e a recolocar o imóvel no mercado, como se isso fosse vantajoso para o incorporador. E o referido artigo mostrou que não é! Ao contrário, o distrato é desvantajoso para ambas as partes e para sociedade, pois gera insegurança jurídica.

Se atualmente a situação já se mostra difícil para o incorporador, é nosso dever alertar para o fato de que a situação tende a piorar a partir da vigência do Novo CPC.

Isso porque uma das principais novidades trazidas pelo novo Código, tendo como finalidade a segurança jurídica, estão voltadas à uniformização, integridade, estabilidade e coerência da jurisprudência.

A exemplo do que tem sido chamado de “direito jurisprudencial”, implementado pelo novo CPC, o art. 927 dispõe que os juízes e os tribunais observarão: I – as decisões do Supremo Tribunal Federal em controle concentrado de constitucionalidade; II – os enunciados de súmula vinculante; III – os acórdãos em incidente de assunção de competência ou de resolução de demandas repetitivas e em julgamento de recursos extraordinário e especial repetitivos; IV – os enunciados das súmulas do Supremo Tribunal Federal em matéria constitucional e do Superior Tribunal de Justiça em matéria infraconstitucional; V – a orientação do plenário ou do órgão especial aos quais estiverem vinculados.

O efeito vinculativo das hipóteses dos incisos I e II já são admitidas pela Constituição Federal. Entretanto, os demais incisos atribuem caráter vinculante aos acórdãos proferidos em incidentes de resolução de casos repetitivos, aos enunciados de súmulas simples do STJ e STF e às súmulas dos TJs e TRFs.

Afirmamos que tem caráter vinculante uma vez que o Novo CPC também dispõe, em seu art. 489, §1º, VI[1], que será considerada sem fundamentação, portanto, nula, a decisão que deixar de seguir enunciado de súmula, jurisprudência ou precedente invocado pela parte, sem demonstrar que o enunciado ou o precedente não se aplica ao caso concreto ou que já foi superado o entendimento.

Se o art. 927 do Novo CPC é constitucional ou não é uma questão para ser analisada a fundo pela doutrina e pelos próprios tribunais. Enquanto isso, o fato é que, embora o Código não use exatamente o termo, as decisões acima mencionadas vincularão os juízes de primeira instância e os tribunais.

Isso tudo é para dizer que a partir do dia 18/03/2016, as Súmulas 1, 2 e 3 do TJSP[2] e a Súmula 543 do STJ[3] deverão ser observadas pelos juízes de grau de jurisdição inferior e pelos próprios tribunais que as editaram, sob pena de proferirem decisões eivadas de nulidade.

O direito jurisprudencial também deverá ser observado pelas partes, uma vez que o pedido em ação judicial, assim como o recurso, que estiverem em desacordo com súmulas do STJ ou STF e com teses decididas em incidentes de resolução de demanda repetitiva, poderão ser liminarmente indeferidos (art. 332 e art. 932 do Novo CPC).

Destarte, entendemos que, nesse momento, a intervenção das entidades de classe no sentido de participar do processo de formação e uniformização de jurisprudência, atuando como amicus curiae, nos casos em que for admitida, é imperiosa para auxiliar o Judiciário na formação de uma jurisprudência que observe as peculiaridades do compromisso de compra e venda de imóveis e outras questões inerentes ao negócio imobiliário, como por exemplo, o pagamento da comissão de corretagem, que hoje é objeto de análise em sede de julgamento de recursos repetitivos (REsp 1.551.951), cuja decisão afetará não só os recursos sobrestados, mas também ações futuras, de acordo com o novo Código.

[1] Art. 489.  São elementos essenciais da sentença: (…)§ 1o Não se considera fundamentada qualquer decisão judicial, seja ela interlocutória, sentença ou acórdão, que: (…)VI – deixar de seguir enunciado de súmula, jurisprudência ou precedente invocado pela parte, sem demonstrar a existência de distinção no caso em julgamento ou a superação do entendimento.

[2] TJSP: Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.

Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.

Súmula 3: Reconhecido que o compromissário comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de reconvenção.

[3] A Súmula 543 estabelece que, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento (REsp 1.300.418).

*Mestre em Processo Civil pela PUC/SP. Membro do Conselho Jurídico do SindusconSP. Advogada e sócia do escritório Monteiro Porto Advogados

SIMPLES DOMÉSTICO ENTRARÁ EM VIGOR EM 01/10/2015

Empregado Doméstico

*Por Barbara Corban

Lembramos a todos os nossos clientes e leitores que no dia 1º de Outubro (quinta-feira) entrará em vigor o chamado Simples Doméstico, regime unificado de pagamento de todos os encargos trabalhistas, incluindo aqueles inseridos pela Nova Lei dos Domésticos – LC 150/2015.

A partir do mês de Outubro, portanto, um único boleto será utilizado para o recolhimento dos seguintes tributos e encargos:

  • INSS (quota-parte do empregado): 8%
  • INSS (quota-parte do empregador): 8%
  • FGTS: 8%
  • Indenização compensatória pela perda do emprego: 3,2%
  • Seguro contra acidentes de trabalho: 0,8%
  • Imposto de renda, se incidente.

O recolhimento correto, observados valores, prazos e procedimentos é a única forma de resguardar o empregador trabalhista de eventual condenação judicial. A máxima “quem paga mal, paga duas vezes” deve ser lembrada, principalmente, nessa relação menos formal de trabalho.

*Barbara Corban é advogada especialista em Direito do Trabalho. Sócia do Escritório Monteiro Porto Advogados.

Dívida Trabalhista – A conta vai aumentar

* Por Barbara Corban

O Tribunal Superior do Trabalho (TST) decidiu, por unanimidade, alterar o índice de correção das dívidas trabalhistas pendentes na justiça, de modo a aumentar o crédito devido ao trabalhador e, consequentemente, a conta a ser paga pelo empregador.

 Até então, a Justiça do Trabalho adotava a Taxa Referencial Diária (TRD), próxima a zero nos últimos anos, e passará a utilizar o IPCA-E (Índice de Preços ao Consumidor Amplo Especial), que nos anos de 2012 e 2013 foi de 5,83% e 5,91%, respectivamente. A justificativa é matemática: a atualização praticada pelos Tribunais do Trabalho não refletia sequer a variação inflacionária, prejudicando ainda mais o credor trabalhista.

A decisão em comento, publicada no dia 14/08/2015, será aplicada a todos os processos trabalhistas distribuídos a partir do dia 30/06/2009, dos setores público ou privado, desde que não haja decisão transitada em julgado, ou seja, que ainda caiba recurso judicial.

Mais do que nunca, a busca pela composição amigável, seja anteriormente ou após a instauração do litígio judicial, é medida que se impõe na tentativa de evitar a delonga do processo e o prejuízo financeiro ainda maior do empregador em eventual condenação trabalhista.

Igualmente, será importante repensar as decisões para apresentação de recursos meramente protelatórios, principalmente em fase de execução de sentença, evitando assim que a conta a ser paga pela empresa tome proporções muito maiores do que o esperado.

*Barbara Corban é advogada especialista em Direito do Trabalho, sócia do Monteiro Porto Advogados.

STF adota previsão do novo CPC e altera entendimento sobre intempestividade de recurso

O Plenário do Supremo Tribunal Federal (STF) alterou sua jurisprudência para afastar o conceito de intempestividade para os recursos apresentados antes da publicação do acórdão – data até então considerada marco temporal do início do prazo para a interposição de embargos declaratórios ou agravos.

O Tribunal até então entendia como intempestivo o recurso interposto antes e depois do prazo para sua interposição, sendo considerado o termo inicial do prazo a data da publicação do acórdão.

Esse entendimento sempre nos pareceu extremamente formalista, pois punia a parte, diligente e cautelosa, que se antecipava interpondo o recruso antes da publicação do acórdão.

Nesse sentido, manifestou-se o Ministro Marco Aurélio, que já considerava tempestivo o recurso interposto nestas circunstâncias:

“Geralmente o brasileiro deixa para a undécima hora a prática do ato, mas há aqueles que se antecipam. Se antecipam na interposição de recurso, inclusive em relação ao prazo recursal. Chegam ao protocolo da Corte e interpõem o recurso que tem objeto, que é o acórdão, antes de detonado o prazo inicial desse prazo. Entendo que esse ato é válido”

A decisão proferida no julgamento de embargos de declaração (convertidos em agravo regimental) no Agravo de Instrumento (AI) 703269, representa um avanço para o fim da jurisprudência defensiva, que se utiliza de um formalismo absurdo para impedir que recursos sejam apreciados pela Corte.

O novo entendimento passará a vigorar como norma assim que o novo CPC entrar em vigor. De acordo com novo Código, que está para ser sancionado pela Presidente Dilma Rousseff, todos os atos praticados antes do início do prazo serão considerados tempestivos (art. 218, § 4º).

Lei 13.097/2015 autoriza associação entre corretores de imóveis e imobiliárias sem qualquer vínculo empregatício e previdenciário

Por Monica Monteiro Porto*

Ao regular a associação específica entre corretores de imóveis e imobiliárias, a nova lei confere maior segurança jurídica a essas relações, pois autoriza de forma expressa, que corretores de imóveis se associem à imobiliárias mantendo sua autonomia profissional sem caracterizar vínculo empregatício e previdenciário, o que, sem dúvida, confere maior tranquilidade às imobiliárias ao contratar um corretor de imóveis autônomo, minimizando o risco de ser surpreendida com uma demanda trabalhista.

A lei. 13.097/2015, sancionada em 19/01/2015, através do seu art. 139, inseriu ao art. 6° da Lei 6.530/78, os §§ 2°, 3° e 4°:

§ 2°. O corretor de imóveis pode associar-se a uma ou mais imobiliárias, mantendo sua autonomia profissional, sem qualquer outro vínculo, inclusive empregatício e previdenciário, mediante contrato de associação específico, registrado no Sindicato dos Corretores de Imóveis ou, onde não houver sindicato instalado, registrado nas delegacias da Federação Nacional de Corretores de Imóveis.

§ 3°. Pelo contrato de que trata o § 2° deste artigo, o corretor de imóveis associado e a imobiliária coordenam, entre si, o desempenho de funções correlatas à intermediação imobiliária e ajustam critérios para a partilha dos resultados da atividade de corretagem, mediante obrigatória assistência da entidade sindical.

§ 4°. O contrato de associação não implica troca de serviços, pagamentos ou remunerações entre a imobiliária e o corretor de imóveis associado, desde que não configurados os elementos caracterizadores do vínculo empregatício previstos no art. 3o da Consolidação das Leis do Trabalho – CLT, aprovada pelo Decreto-Lei no 5.452, de 1o de maio de 1943.” (NR)

Todavia, a previsão legal para associação sem vínculo empregatício não afasta a possibilidade, de que mesmo havendo contrato específico, a relação seja interpretada como relação empregatícia pelos Tribunais. A lei deve ser vista com cautela, pois a simples existência do contrato de associação não impõe presunção absoluta de inexistência de vínculo empregatício.

As imobiliárias deverão, além de formalizar a associação pelo contrato previsto no § 2° inserido à Lei 6.530/78, evitar os elementos configuradores da relação empregatícia previstos na CLT – habitualidade, subordinação e salário – para que o contrato de associação não seja visto como uma forma de burlar as normas trabalhistas.

Assim, ainda que as partes firmem contrato para fins de associação, a imobiliária não poderá, por exemplo, exigir exclusividade e habitualidade do corretor; não poderá impor horários ou qualquer tipo de punição caso o corretor não compareça ou não observe os horários de funcionamento da imobiliária ou do plantão de vendas.

A imobiliária deverá ser cautelosa ao impor regras de conduta ao corretor de imóveis, restringindo-se àquelas inerentes ao desempenho ético da intermediação imobiliária e ao objetivo do contrato (condições de negociação, por exemplo), para que não fique configurada sua subordinação, e a remuneração deverá ser paga de acordo com os negócios realizados (§3°). A contribuição sindical, em todo caso, é obrigatória.

A lei deve ser recebida com satisfação pelas imobiliárias e corretores de imóveis, pois regulamenta uma relação que já vem sendo largamente utilizada. Mas é preciso ter cautela e observar atentamente como essas novidades serão recepcionadas pelos Tribunais, principalmente no que se refere aos elementos que podem descaracterizar o contrato de associação e configurarem o vínculo empregatício.

*Mestre em Direito pela PUC-SP. Advogada. Sócia do escritório Monteiro Porto Advogados.