STJ reconhece a validade de cláusula de corretagem em contrato de compra e venda de imóveis

*Por Mônica Monteiro Porto

Em decisão unânime, a Segunda Seção do STJ reconheceu a validade de cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a corretagem na venda de imóveis.

O julgamento também decidiu sobre Taxa Sati e prazo prescricional para ajuizamento das ações que versem sobre abusividade das cobranças.

1) Comissão de Corretagem:

De acordo com o Ministro Sanseverino, relator do julgamento, a prática, usualmente adotada pelo mercado, não implica em venda casada e não traz prejuízos ao consumidor, desde que a obrigação seja previamente informada ao comprador, de modo que fique claro o valor do imóvel e o valor da comissão, tese, aliás, que viemos defendo (PORTO, Monteiro Mônica. Comissão de corretagem na compra e venda de imóveis: responsabilidade do vendedor ou do comprador?. Coord. Renato Vilela Faria e Leonardo Freitas de Moraes e Castro. Operações Imobiliárias: Estruturação e tributação. Ed. Saraiva, 2016.)

2) Taxa de Serviço de Assessoria Técnico Imobiliária (Sati):

Como já era esperado, em relação à Taxa SATI, cobrada pelas construtoras a título de remuneração dos advogados pela elaboração dos contratos, o colegiado entendeu que a cobrança é abusiva, confirmando posicionamento já adotado pela jurisprudência dos Tribunais.

3) Prescrição:

O STJ decidiu também pelo prazo prescricional de três anos para o ajuizamento de ações que questionem a abusividade nas cobranças.

A decisão foi proferida em sede de julgamento de recursos repetitivos (REsp 1.551.951 / REsp 1.599.511 / REsp 1.551.956 / REsp 1.551.968). De acordo com o novo CPC, isso significa que todos os processos pendentes e futuros que versem sobre essas questões deverão ser julgados de acordo as teses firmadas.

* Mônica Monteiro Porto é mestre em Direito pela PUC/SP, professora assistente na PUC/SP, advogada e sócia do escritório Monteiro Porto Advogados.

 

A NOVA REGRA PARA COBRANÇA DE TAXA CONDOMINIAL

Medidas eficientes do Síndico quanto à cobrança! Qual o procedimento judicial, prazo para pagamento e os riscos do devedor?

* Por Michel Monteiro

 

Introdução:

 

O novo Código de Processo Civil, instituído pela Lei n° 13.105/2015, alterou, substancialmente, o procedimento judicial de cobrança da taxa condominial em atraso, que, por seu turno, será mais incisivo que o procedimento anterior à nova lei. Ou seja, o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, consoante a nova lei, tem natureza de título executivo extrajudicial. (art. 784, X).

 

Isso significa que o Síndico poderá utilizar de um instrumento jurídico mais eficiente para satisfação do crédito em favor do Condomínio, capaz de diminuir, expressivamente, a inadimplência condominial.

 

Este novo procedimento reforça a disposição do art. 12, §2°, da Lei n° 4.591/1964, o qual, ao tratar das despesas condominiais, prevê: “cabe ao síndico arrecadar as contribuições competindo-lhe promover, por via executiva, a cobrança judicial das quotas atrasadas” (Primeiros Comentários ao Novo Código de Processo Civil – Artigo por Artigo / Coordenação Teresa Arruda Alvim Wambier – 1ª Edição, Ed. Revista dos Tribunais, 2015. Pág. 1134).

 

Do Novo Procedimento e Consequências Jurídicas:

 

- Execução de Título Extrajudicial, Prazo para Pagamento

 

Com a propositura da ação judicial, o devedor será citado para pagar a dívida no prazo de 3 (três) dias, contados da data do efetivo recebimento da respectiva citação, sob pena de penhora de seus bens.

 

- Penhora de Bens

 

A constrição judicial sobre o patrimônio do devedor poderá recair sobre os seus ativos financeiros, automóveis, ou até mesmo, sobre o próprio imóvel do conjunto condominial, ainda que seja configurado como “bem de família”.

 

A título de informação, o bem de família é o nome dado ao único bem imóvel da família, utilizado para sua moradia e protegido pela impenhorabilidade, nos termos do artigo 1º da Lei 8009/90. Contudo, o posicionamento do Superior Tribunal de Justiça, faz a supressão da referida blindagem patrimonial, permitindo-se a penhora do bem de família em razão da dívida de condomínio.

 

- Acréscimo à Dívida Condominial

 

O juiz, após receber a petição da execução da dívida condominial, fixará os honorários advocatícios de 10% (dez por cento) sobre o saldo devedor, a serem pagos pelo condômino inadimplente.

 

O acréscimo dos honorários advocatícios, poderá ser reduzido pela metade em caso de pagamento integral da dívida, desde que seja realizado no prazo de três dias da citação.

 

Não obstante, o devedor ficará suscetível a outros encargos, como por exemplo: i) acréscimo das despesas e custas processuais; ii) inclusão do nome ao cadastro dos órgãos de proteção ao crédito; iii) averbação da execução no registro de imóveis, de veículos ou de outros bens sujeitos a penhora, etc.

 

Conclui-se que, o devedor não terá o mesmo fôlego que anteriormente lhe permitia a instrução probatória do processo de conhecimento, cuja natureza procedimental dava condições ao condômino de priorizar o pagamento de outras dívidas, ao contrário do processo executivo instituído pelo Novo Código de Processo Civil, que, sem dúvida, colocará a dívida condominial em primeiro plano.

 

Michel Monteiro – Advogado atuante na área de Direito Civil, especialista em Direito Imobiliário e Registral; Pós Graduado em Direito Imobiliário pela PUC/SP; sócio do Escritório Monteiro Porto Advogados.

michel@monteiroporto.com.br

VI Fórum Permanente de Processualistas Civis

Foto Geral em frente ã Biblioteca Pública de Curitiba

Foto Geral em frente ã Biblioteca Pública de Curitiba

Fim da Plenária de sábado

Fim da Plenária de sábado

Reunião do Grupo de Tutela de Urgência e Tutela de Evidência com a participação da Profa. Mônica Monteiro Porto

Reunião do Grupo de Tutela de Urgência e Tutela de Evidência com a participação da Profa. Mônica Monteiro Porto

Aconteceu no último final de semana, entre os dias 23 e 25 de Outubro, em Curitiba, o VI Fórum Permanente de Processualistas Civis que reuniu processualistas de vários Estados  brasileiros com o objetivo de discutir e criar enunciados sobre o Novo Código de Processo Civil.

Os trabalhos foram dividos em Grupos de Discussão sobre os temas: Precedentes, Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas, Recursos Repetitivos e Assunção de competência; Impacto nos Juizados e nos procedimentos especiais da legislação extravagante; Negócios processuais; Direito probatório; Recursos (menos os repetitivos) e reclamação; Advogado, sociedade de advogados e prazos; Execução (menos cumprimento de sentença); Sentença, coisa julgada e ação rescisória; Arbitragem; Tutela de urgência e tutela de evidência; Cumprimento de sentença; Impacto do novo CPC e os processos da Fazenda Pública; Direito Intertemporal.

No primeiro dia os grupos discutiram e formularam enunciados que foram submetidos às plenárias de sábado e domingo. O VI FPPC, coordenado pelos processualistas Eduardo Talamini (Instituto de Direito Romeu Felipe Bacellar), Fredie Didier Jr, e Rogéria Dotti (Coordenadora Geral da ESA), aprovou 88 enunciados que em breve serão publicados pelo Blog.

A advogada Mônica Monteiro Porto, sócia do escritório Monteiro Porto Advogados participou do VI FPPC integrando o Grupo de Tutela de Urgência e Tutela de Evidência, que conseguiu a aprovação de 7 dos 13 enunciados propostos. Veja abaixo quais foram eles:

Propostas de ENUNCIADO 

GRUPO DE TUTELA DE URGÊNCIA E DE EVIDÊNCIA

FPPC 2015.2 – CURITIBA

Proposta de enunciado 01

Artigo.

Art. 294.  (…).

Parágrafo único.  A tutela provisória de urgência, cautelar ou antecipada, pode ser concedida em caráter antecedente ou incidental.

(…)

Art. 300.  A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

(…)

§ 2° A tutela de urgência pode ser concedida liminarmente ou após justificação prévia.

(…)

Art. 311.  A tutela da evidência será concedida, independentemente da demonstração de perigo de dano ou de risco ao resultado útil do processo, quando (…).

Proposta.

(arts. 294, parágrafo único; 300, caput e §2.º; 311) “Preenchidos os pressupostos de lei, o requerimento de tutela provisória incidental pode ser formulado a qualquer tempo, não se submetendo a preclusão temporal”.

Justificativa.

A lei não fixa prazo para o requerimento de tutela provisória incidental. Trata-se de uma faculdade, cujo exercício não se submete a prazo preclusivo.

Proposta de enunciado 02

Artigo.

Art. 297.

(…)

Parágrafo único.  A efetivação da tutela provisória observará as normas referentes ao cumprimento provisório da sentença, no que couber.

Art. 300.

(…)

§ 1° Para a concessão da tutela de urgência, o juiz pode, conforme o caso, exigir caução real ou fidejussória idônea para ressarcir os danos que a outra parte possa vir a sofrer, podendo a caução ser dispensada se a parte economicamente hipossuficiente não puder oferecê-la.

(…)

Art. 520.

(…)

IV – o levantamento de depósito em dinheiro e a prática de atos que importem transferência de posse ou alienação de propriedade ou de outro direito real, ou dos quais possa resultar grave dano ao executado, dependem de caução suficiente e idônea, arbitrada de plano pelo juiz e prestada nos próprios autos.

Proposta.

(arts. 297, parágrafo único; 300, §1.º; 520, IV) “As hipóteses de exigência de caução para a concessão de tutela provisória de urgência devem ser definidas à luz do art. 520, IV, CPC”.

Justificativa.

Considerando que a efetivação da tutela provisória deve observar normas referentes ao cumprimento provisório de sentença, a exigibilidade de caução “conforme o caso”, prevista no art. 300, §1.º, deve ser determinada dentro das hipóteses do art. 520, IV, senão diante de risco de “grave” dano.

Proposta de enunciado 03

Artigo.

Art. 297.

(…)

Parágrafo único.  A efetivação da tutela provisória observará as normas referentes ao cumprimento provisório da sentença, no que couber.

Art. 300.

(…)

§ 1° Para a concessão da tutela de urgência, o juiz pode, conforme o caso, exigir caução real ou fidejussória idônea para ressarcir os danos que a outra parte possa vir a sofrer, podendo a caução ser dispensada se a parte economicamente hipossuficiente não puder oferecê-la.

(…)

Art. 521.  A caução prevista no inciso IV do art. 520 poderá ser dispensada nos casos em que:

I – o crédito for de natureza alimentar, independentemente de sua origem;

II – o credor demonstrar situação de necessidade;

III – pender o agravo fundado nos incisos II e III do art. 1.042;

IV – a sentença a ser provisoriamente cumprida estiver em consonância com súmula da jurisprudência do Supremo Tribunal Federal ou do Superior Tribunal de Justiça ou em conformidade com acórdão proferido no julgamento de casos repetitivos.

Parágrafo único.  A exigência de caução será mantida quando da dispensa possa resultar manifesto risco de grave dano de difícil ou incerta reparação.

Proposta.

(arts. 297, parágrafo único; 300, §1.º; 521) “A possibilidade de dispensa de caução para a concessão de tutela provisória de urgência, prevista no art. 300, §1.º, deve ser avaliada, à luz das hipóteses do art. 521, CPC”.

Justificativa.

Considerando que a efetivação da tutela provisória deve observar normas referentes ao cumprimento provisório de sentença, a dispensa da caução prevista no art. 300, §1.º, também deverá ser possível nas hipóteses do art. 521.

Proposta de enunciado 05.

 Artigo

Art. 302.  Independentemente da reparação por dano processual, a parte responde pelo prejuízo que a efetivação da tutela de urgência causar à parte adversa, se:

I – a sentença lhe for desfavorável;

II – obtida liminarmente a tutela em caráter antecedente, não fornecer os meios necessários para a citação do requerido no prazo de 5 (cinco) dias;

III – ocorrer a cessação da eficácia da medida em qualquer hipótese legal;

IV – o juiz acolher a alegação de decadência ou prescrição da pretensão do autor.

Parágrafo único.  A indenização será liquidada nos autos em que a medida tiver sido concedida, sempre que possível.

Proposta.

(art. 302, III, parágrafo único; 309, III). “Efetivada a tutela de urgência e, posteriormente, sendo o processo extinto sem resolução do mérito e sem estabilização da tutela, será possível fase liquidação para fins de responsabilização civil do requerente da medida e apuração de danos”.

Justificativa

O artigo 302 traz expressamente a previsão de responsabilidade objetiva em hipóteses de extinção do processo sem julgamento do mérito (v.g. cessação da eficácia da medida), sendo medida de economia processual possibilitar a liquidação nos mesmos autos.

 

Proposta de enunciado 10

Artigo.

Art. 304.  A tutela antecipada, concedida nos termos do art. 303, torna-se estável se da decisão que a conceder não for interposto o respectivo recurso.

Art. 121.

(…)

Parágrafo único.  Sendo revel ou, de qualquer outro modo, omisso o assistido, o assistente será considerado seu substituto processual.

Proposta.

(arts. 304; 121, parágrafo único) “A tutela antecipada concedida em caráter antecedente não se estabilizará quando for impugnada pelo assistente simples do réu, salvo se houver, neste último caso, manifestação expressa do réu em sentido contrário”.

Justificativa.

O assistente simples supre a omissão do réu na ausência de resposta à demanda e na não interposição de recursos, o que deve se admitir, também, para fins de evitar a estabilização da tutela antecipada.

 

Proposta de enunciado 11

Artigo.

Art. 309.  Cessa a eficácia da tutela concedida em caráter antecedente, se:

(…)

III – o juiz julgar improcedente o pedido principal formulado pelo autor ou extinguir o processo sem resolução de mérito.

Proposta.

(art. 309, III) “Cessa a eficácia da tutela cautelar concedida em caráter antecedente, se a sentença for de procedência do pedido principal, e o direito objeto do pedido foi definitivamente efetivado e satisfeito.

Justificativa.

Não há utilidade em acautelar um direito já realizado.

Proposta de enunciado 12

Artigo.

Art. 305.

(…)

Parágrafo único.  Caso entenda que o pedido a que se refere o caput tem natureza antecipada, o juiz observará o disposto no art. 303.

Proposta.

(art. 305, parágrafo único) “Caso o juiz entenda que o pedido de tutela antecipada em caráter antecedente tem natureza cautelar, observará o disposto no art. 305 e seguintes”.

Justificativa.

Se o juiz está autorizado a promover a conversão do art. 305, parágrafo único, CPC, também poderá, por analogia, promover a conversão em sentido inverso e regressiva. Quem pode mais, pode menos.