Lei 13.097/2015 autoriza associação entre corretores de imóveis e imobiliárias sem qualquer vínculo empregatício e previdenciário

Por Monica Monteiro Porto*

Ao regular a associação específica entre corretores de imóveis e imobiliárias, a nova lei confere maior segurança jurídica a essas relações, pois autoriza de forma expressa, que corretores de imóveis se associem à imobiliárias mantendo sua autonomia profissional sem caracterizar vínculo empregatício e previdenciário, o que, sem dúvida, confere maior tranquilidade às imobiliárias ao contratar um corretor de imóveis autônomo, minimizando o risco de ser surpreendida com uma demanda trabalhista.

A lei. 13.097/2015, sancionada em 19/01/2015, através do seu art. 139, inseriu ao art. 6° da Lei 6.530/78, os §§ 2°, 3° e 4°:

§ 2°. O corretor de imóveis pode associar-se a uma ou mais imobiliárias, mantendo sua autonomia profissional, sem qualquer outro vínculo, inclusive empregatício e previdenciário, mediante contrato de associação específico, registrado no Sindicato dos Corretores de Imóveis ou, onde não houver sindicato instalado, registrado nas delegacias da Federação Nacional de Corretores de Imóveis.

§ 3°. Pelo contrato de que trata o § 2° deste artigo, o corretor de imóveis associado e a imobiliária coordenam, entre si, o desempenho de funções correlatas à intermediação imobiliária e ajustam critérios para a partilha dos resultados da atividade de corretagem, mediante obrigatória assistência da entidade sindical.

§ 4°. O contrato de associação não implica troca de serviços, pagamentos ou remunerações entre a imobiliária e o corretor de imóveis associado, desde que não configurados os elementos caracterizadores do vínculo empregatício previstos no art. 3o da Consolidação das Leis do Trabalho – CLT, aprovada pelo Decreto-Lei no 5.452, de 1o de maio de 1943.” (NR)

Todavia, a previsão legal para associação sem vínculo empregatício não afasta a possibilidade, de que mesmo havendo contrato específico, a relação seja interpretada como relação empregatícia pelos Tribunais. A lei deve ser vista com cautela, pois a simples existência do contrato de associação não impõe presunção absoluta de inexistência de vínculo empregatício.

As imobiliárias deverão, além de formalizar a associação pelo contrato previsto no § 2° inserido à Lei 6.530/78, evitar os elementos configuradores da relação empregatícia previstos na CLT – habitualidade, subordinação e salário – para que o contrato de associação não seja visto como uma forma de burlar as normas trabalhistas.

Assim, ainda que as partes firmem contrato para fins de associação, a imobiliária não poderá, por exemplo, exigir exclusividade e habitualidade do corretor; não poderá impor horários ou qualquer tipo de punição caso o corretor não compareça ou não observe os horários de funcionamento da imobiliária ou do plantão de vendas.

A imobiliária deverá ser cautelosa ao impor regras de conduta ao corretor de imóveis, restringindo-se àquelas inerentes ao desempenho ético da intermediação imobiliária e ao objetivo do contrato (condições de negociação, por exemplo), para que não fique configurada sua subordinação, e a remuneração deverá ser paga de acordo com os negócios realizados (§3°). A contribuição sindical, em todo caso, é obrigatória.

A lei deve ser recebida com satisfação pelas imobiliárias e corretores de imóveis, pois regulamenta uma relação que já vem sendo largamente utilizada. Mas é preciso ter cautela e observar atentamente como essas novidades serão recepcionadas pelos Tribunais, principalmente no que se refere aos elementos que podem descaracterizar o contrato de associação e configurarem o vínculo empregatício.

*Mestre em Direito pela PUC-SP. Advogada. Sócia do escritório Monteiro Porto Advogados.

LEI AUTORIZA A RESCISÃO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL POR INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR INDEPENDENTE DE AÇÃO JUDICIAL

Por Mônica Monteiro Porto*

Foi publicada no dia 20/01/2015 a Lei Federal n. 13.097/2015 que, além de outras providências, dispõe sobre a resolução extrajudicial do compromisso de compra e venda de imóvel comprado em parcelas em razão do inadimplemento do comprador.

Atualmente, a jurisprudência exige que o vendedor proponha ação judicial de rescisão de contrato em face do comprador inadimplente. Com o advento da nova lei, basta que o vendedor notifique o comprador, judicialmente ou pelo Cartório de Registro de Imóveis competente, para purgar a mora com o prazo de 15 dias.

Importante ressaltar que a nova lei determina que haja i) previsão expressa no contrato e ii) inadimplemento absoluto do comprador, isto é, impõe-se que vendedor promova a notificação do comprador e que este não efetue o pagamento no prazo de 15 dias.

Lei 13.097/2015:

Art. 62. O art. 1o do Decreto-Lei no 745, de 7 de agosto de 1969, passa a vigorar com a seguinte redação:

“Art. 1o Nos contratos a que se refere o art. 22 do Decreto-Lei no 58, de 10 de dezembro de 1937, ainda que não tenham sido registrados junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, o inadimplemento absoluto do promissário comprador só se caracterizará se, interpelado por via judicial ou por intermédio de cartório de Registro de Títulos e Documentos, deixar de purgar a mora, no prazo de 15 (quinze) dias contados do recebimento da interpelação.

Parágrafo único. Nos contratos nos quais conste cláusula resolutiva expressa, a resolução por inadimplemento do promissário comprador se operará de pleno direito (art. 474 do Código Civil), desde que decorrido o prazo previsto na interpelação referida no caput, sem purga da mora.” (NR)

Redação original: Art. 1º Nos contratos a que se refere o artigo 22 do Decreto-Lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937, ainda que dêles conste cláusula resolutiva expressa, a constituição em mora do promissário comprador depende de prévia interpelação, judicial ou por intermédio do cartório de Registro de Títulos e Documentos, com quinze (15) dias de antecedência.

A alteração tem o condão de simplificar a retomada do imóvel pelo vendedor, agilizar a recolocação do imóvel no mercado e diminuir o número de demandas no Judiciário com esse fim.

No entanto, a lei não resolve algumas questões frequentes no Judiciário, notadamente, no que diz respeito à devolução das quantias pagas pelo comprador inadimplente que, também,  deverá observar o que dispõe o art. 53, CDC e os parâmetros que vem sendo fixados pela jurisprudência.

Art. 53, CDC: Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.

Por isso, com o intuito de evitar ou minimizar litígios dessa natureza, é aconselhável que conste também no contrato o percentual de devolução das parcelas efetivamente pagas e os descontos que deverão ser realizados (taxas, IPTU, e outras despesas que seriam do comprador, mas que por decorrência da rescisão serão suportadas pelo vendedor) e que a devolução dos valores seja feita de uma só vez, logo que rescindido o contrato.

No que diz respeito à restituição do imóvel, se esta não ocorrer de forma amigável após o prazo da notificação e feita a devolução dos valores eventualmente pagos pelo comprador, com os devidos descontos, caberá ao vendedor propor ação judicial exclusivamente para esse fim. Eventuais indenizações também deverão ser discutidas pela via própria, mas não deverá obstar a rescisão extrajudicial por inadimplemento.

A Lei 13.097/05 não afasta o direito do comprador de se opor à rescisão extrajudicial, sob pena de afronta ao princípio constitucional da inafastabilidade da Jurisdição (art. 5º, XXXV, CF). Todavia, cumprirá ao comprador inadimplente o ônus de propor a ação judicial e provar que não houve descumprimento ou que a rescisão extrajudicial se deu de forma contrária aos preceitos legais.

O dispositivo em comento entrará em vigor 30 dias após a publicação da Lei.

*Mestre em Direito pela PUC-SP. Advogada. Sócia do escritório Monteiro Porto Advogados

PROIBIÇÃO DO USO DA ÁREA COMUM DO CONDOMÍNIO POR FALTA DE PAGAMENTO DA TAXA CONDOMINIAL

Por Michel Monteiro

O morador de condomínio pode ter o seu direito ao uso da área comum restringido por falta de pagamento da taxa condominial? Quais as medidas o síndico do condomínio pode tomar em caso de inadimplência por parte do condômino?

O artigo aborda questões práticas quanto à possibilidade de aplicação das medidas restritivas do direito ao uso da área de lazer do condomínio, assim como, o corte de fornecimento de água e energia elétrica entre outros serviços essenciais, por falta de pagamento da taxa condominial.

Para coibir a inadimplência ou exigir o pagamento da taxa condominial vencida, determinados condomínios aplicam medidas de restrição do direito de propriedade. Por exemplo: proibição do uso da piscina, do salão de jogos, da quadra poliesportiva, da churrasqueira, até mesmo, a suspensão do fornecimento de água, gás e energia elétrica em face do condômino inadimplente com as contribuições condominiais.

As proibições ou limitações do uso da área comum violam o direito de propriedade, pois o uso da área comum do condomínio não pode ser de uso exclusivo do condômino adimplente, além disso, tal ato caracteriza exercício de justiça com as próprias mãos, afronta ao ordenamento jurídico com elevado risco para ordem pública, à dignidade da pessoa humana e viola expressamente os direitos fundamentais do condômino.

Além disso, a medida de restrição do uso da área comum e suspenção do fornecimento de serviços essenciais poderá configurar dupla penalidade, haja vista a possibilidade do condomínio exigir o crédito cumulativamente com as medidas legais, por exemplo, a ação de cobrança.

A questão versa sobre Direito de Propriedade garantido pela Constituição Federal (art. 5º, inciso XXII), e Direitos Fundamentais do condômino assegurado pelo Código Civil (art. 1.335). Significa que, embora não seja justo que os condôminos em dia com suas contribuições condominiais tenham que suportar os gastos dos inadimplentes, o direito de propriedade (usar e fruir) deve prevalecer sobre as penalidades de restrições eventualmente impostas pelo condomínio (corte de água, luz e proibição do uso da área comum).

A aplicação das restrições pelo condomínio é passível de dano moral por ato ilícito, sob o fundamento de caracterizar constrangimento ilegal pelo sofrimento desnecessário por haver outros meios de exigir o crédito, sobretudo a cobrança judicial já mencionada.

Pois, o exercício arbitrário das próprias razões por parte do condomínio não pode substituir a ação de cobrança, e ainda, o condomínio não está autorizado a cortar o fornecimento de serviço essencial de forma análoga à concessionária de serviço público, ora regulamentada pelo art. 21, XIX, da Constituição Federal e art. 12, I da Lei nº 9.433/97.

Por outro lado, o condomínio possui o direito de atingir, patrimonialmente, o condômino inadimplente, direito pelo qual lhe confere a possibilidade de recuperação do crédito e inibição da inadimplência, veja-se:

  • cobrar juros moratórios, além de multa de 2% sobre o valor da dívida;
  • aplicar multa entre cinco e dez vezes o valor das despesas condominiais para casos de descumprimento reiterado de deveres;
  • ante a persistência da dívida, o condomínio pode alcançar a constrição da própria propriedade condominial, diante da possibilidade de execução do bem de família para pagar despesas inerentes ao condomínio; e
  • protestar dívidas condominiais.

Conclui-se que, para obstar o índice de inadimplência ao máximo possível e promover medidas de recuperação de crédito, o condomínio deve agir no exercício regular de seu direito, utilizando-se dos mecanismos dispostos em nosso ordenamento jurídico, afastando, desta forma, o risco de praticar ato ilícito, causar dano e consequentemente ser compelido a indenizar o condômino inadimplente.

E quanto ao condômino devedor, em caso de dificuldade financeira, deve buscar sempre a composição amigável de maneira que consiga organizar seu orçamento mensal para saldar a dívida e manter-se em dia com suas obrigações condominiais.

Michel Monteiro – Advogado atuante na área de Direito Civil, especialista em Direito Imobiliário e Registral; Pós Graduado em Direito Imobiliário pela PUC/SP; sócio do Escritório Monteiro Porto Advogados.