A Valorização Dos Precedentes No Novo CPC E Seu Impacto nos Distratos De Compromisso de Compra e Venda de Imóveis

Por  Mônica Monteiro Porto*

A respeito do oportuno artigo “ A injustiça dos distratos” publicado em 01/11/2015, no jornal Folha de São Paulo, cumpre-nos manifestar nossa preocupação no que se refere aos impactos da valorização dos precedentes judiciais do Novo Código de Processo Civil, que entrará em vigor dia 18/03/2016, nos distratos de compromisso de compra e venda de imóveis.

O artigo abordou de forma esclarecedora os efeitos nocivos, notadamente no que diz respeito ao desequilíbrio entre as partes gerado pelo aumento dos distratos de compromissos de compra e venda imotivados por parte do comprador, chancelado pelo Judiciário, que obriga a incorporadora ressarcir o comprador com correção monetária desde o reembolso das parcelas, tudo acrescido de juros a partir da citação, e ainda arcar com os compromissos já assumidos para concluir as obras e a recolocar o imóvel no mercado, como se isso fosse vantajoso para o incorporador. E o referido artigo mostrou que não é! Ao contrário, o distrato é desvantajoso para ambas as partes e para sociedade, pois gera insegurança jurídica.

Se atualmente a situação já se mostra difícil para o incorporador, é nosso dever alertar para o fato de que a situação tende a piorar a partir da vigência do Novo CPC.

Isso porque uma das principais novidades trazidas pelo novo Código, tendo como finalidade a segurança jurídica, estão voltadas à uniformização, integridade, estabilidade e coerência da jurisprudência.

A exemplo do que tem sido chamado de “direito jurisprudencial”, implementado pelo novo CPC, o art. 927 dispõe que os juízes e os tribunais observarão: I – as decisões do Supremo Tribunal Federal em controle concentrado de constitucionalidade; II – os enunciados de súmula vinculante; III – os acórdãos em incidente de assunção de competência ou de resolução de demandas repetitivas e em julgamento de recursos extraordinário e especial repetitivos; IV – os enunciados das súmulas do Supremo Tribunal Federal em matéria constitucional e do Superior Tribunal de Justiça em matéria infraconstitucional; V – a orientação do plenário ou do órgão especial aos quais estiverem vinculados.

O efeito vinculativo das hipóteses dos incisos I e II já são admitidas pela Constituição Federal. Entretanto, os demais incisos atribuem caráter vinculante aos acórdãos proferidos em incidentes de resolução de casos repetitivos, aos enunciados de súmulas simples do STJ e STF e às súmulas dos TJs e TRFs.

Afirmamos que tem caráter vinculante uma vez que o Novo CPC também dispõe, em seu art. 489, §1º, VI[1], que será considerada sem fundamentação, portanto, nula, a decisão que deixar de seguir enunciado de súmula, jurisprudência ou precedente invocado pela parte, sem demonstrar que o enunciado ou o precedente não se aplica ao caso concreto ou que já foi superado o entendimento.

Se o art. 927 do Novo CPC é constitucional ou não é uma questão para ser analisada a fundo pela doutrina e pelos próprios tribunais. Enquanto isso, o fato é que, embora o Código não use exatamente o termo, as decisões acima mencionadas vincularão os juízes de primeira instância e os tribunais.

Isso tudo é para dizer que a partir do dia 18/03/2016, as Súmulas 1, 2 e 3 do TJSP[2] e a Súmula 543 do STJ[3] deverão ser observadas pelos juízes de grau de jurisdição inferior e pelos próprios tribunais que as editaram, sob pena de proferirem decisões eivadas de nulidade.

O direito jurisprudencial também deverá ser observado pelas partes, uma vez que o pedido em ação judicial, assim como o recurso, que estiverem em desacordo com súmulas do STJ ou STF e com teses decididas em incidentes de resolução de demanda repetitiva, poderão ser liminarmente indeferidos (art. 332 e art. 932 do Novo CPC).

Destarte, entendemos que, nesse momento, a intervenção das entidades de classe no sentido de participar do processo de formação e uniformização de jurisprudência, atuando como amicus curiae, nos casos em que for admitida, é imperiosa para auxiliar o Judiciário na formação de uma jurisprudência que observe as peculiaridades do compromisso de compra e venda de imóveis e outras questões inerentes ao negócio imobiliário, como por exemplo, o pagamento da comissão de corretagem, que hoje é objeto de análise em sede de julgamento de recursos repetitivos (REsp 1.551.951), cuja decisão afetará não só os recursos sobrestados, mas também ações futuras, de acordo com o novo Código.

[1] Art. 489.  São elementos essenciais da sentença: (…)§ 1o Não se considera fundamentada qualquer decisão judicial, seja ela interlocutória, sentença ou acórdão, que: (…)VI – deixar de seguir enunciado de súmula, jurisprudência ou precedente invocado pela parte, sem demonstrar a existência de distinção no caso em julgamento ou a superação do entendimento.

[2] TJSP: Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.

Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.

Súmula 3: Reconhecido que o compromissário comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de reconvenção.

[3] A Súmula 543 estabelece que, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento (REsp 1.300.418).

*Mestre em Processo Civil pela PUC/SP. Membro do Conselho Jurídico do SindusconSP. Advogada e sócia do escritório Monteiro Porto Advogados