TAXA CONDOMINIAL – O CONDOMÍNIO COBRARÁ DO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR OU DO VENDEDOR?

Qual a influência da Imissão na Posse sobre a responsabilidade do pagamento da taxa condominial?

 

Por Michel Monteiro

 

O presente artigo expõe, brevemente, sobre uma questão jurídica acerca da identificação do responsável pelo pagamento da taxa condominial em circunstâncias de dúvida por parte do Condomínio.

Certamente, o Condomínio cobrará àquele que estiver formalmente configurado como proprietário do imóvel. Mas, em alguns casos poderá ocorrer dúvida quanto ao legítimo proprietário para efetivar-se a cobrança, mesmo consultando previamente os registros imobiliários oficiais.

Tratam-se de situações que ocorrem de diversas formas, no entanto, seguem algumas lustrações de fatos mais comuns:

 a) “A” promove a venda do imóvel condominial para o comprador “B” por meio de instrumento particular de compromisso de venda e compra (contrato). Nesta hipótese, i) não há registro do contrato na matrícula do imóvel, ii) não há registro no cadastro condominial, iii) e, tampouco, “B” se apresenta ao Condomínio como proprietário.

 b) No registro da matrícula do imóvel consta “A” como proprietário, porém, no cadastro da administração condominial consta “B”.

Para o desdobramento jurídico com relação ao responsável pelo pagamento do débito condominial deve-se compreender que a obrigação da taxa condominial é estritamente vinculada ao imóvel. Ou seja, o débito de condomínio acompanha a respectiva propriedade, por isso, o saldo em aberto será transmitido automaticamente ao novo proprietário. É a força do instituto jurídico da obrigação “propter rem”, palavra em latim com o significado “em razão da coisa”.

Portanto, ainda que haja previsão contratual determinando a responsabilidade do comprador (novo proprietário) ao pagamento da taxa condominial somente a partir da data da assinatura do contrato, o Condomínio não está vinculado à relação jurídica estabelecida entre as partes. Desta forma, os débitos condominiais anteriores ao compromisso de venda e compra serão de responsabilidade do novo proprietário.

Até aqui compreendemos, basicamente, que a taxa condominial persegue a propriedade por toda a sua existência, motivo pelo qual, o débito de condomínio enquanto não liquidado ficará vinculado ao imóvel mesmo com as incidências de transferências do titular da respectiva propriedade.

Desta forma, para a cobrança da taxa condominial é fundamental que o Condomínio se certifique de forma inequívoca sobre a legitimidade passiva. Significa dizer que, em caso dúvida, a diligência em busca do real proprietário deve ir além da mera pesquisa por meio de certidão de propriedade expedida pelo cartório de registro de imóveis.

Para tanto, o Condomínio deve ater-se às circunstâncias fáticas-jurídicas capazes de identificação do responsável pelo pagamento da taxa condominial, quais sejam:

- Ciência do Condomínio acerca da transação inerente à propriedade com dívida condominial.

Nesse caso, o Condomínio terá conhecimento da alienação da propriedade, e consequentemente, viabilizará a cobrança em face do compromissário comprador, mesmo que não tenha sido promovido o registro do contrato ou escritura pública na matrícula do imóvel perante o competente cartório, ora fator predominante para identificação do devedor.

- Imissão na Posse.

Em síntese, a imissão na posse trata-se do ato judicial que confere ao interessado a posse da propriedade condominial a que faz jus.

Nesse sentido, a cobrança recairá sobre a pessoa que obtém relação jurídica material com a propriedade, independente, se há ou não registro de sua titularidade de proprietário do imóvel no folio real (registro de imóveis).

Conclui-se que, a responsabilidade pela taxa condominial está atrelada não pelo registro do compromisso de venda e compra, mas pela relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse e pela ciência do credor acerca da transação.

Para a recuperação do crédito condominial é essencial que seja promovido com rigor aos procedimentos jurídicos, só assim será alcançado o resultado inicialmente pretendido.

 

 

Michel Monteiro – Advogado atuante na área de Direito Civil, especialista em Direito Imobiliário e Registral; Pós Graduado em Direito Imobiliário pela PUC/SP; sócio do Escritório Monteiro Porto Advogados.

michel@monteiroporto.com.br

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